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調(diào)控新政滿月樓市全面降溫 北京市部分二手房源價(jià)格跳水

閱讀提示: 據(jù)北京日?qǐng)?bào)消息,一個(gè)月的時(shí)間,偌大的中介門(mén)店、十幾 個(gè)經(jīng)紀(jì)人,卻只成交了一套房。這幾天,北京市海淀區(qū)西北 旺中介經(jīng)紀(jì)人小陳翻出來(lái)許久未聯(lián)系的老客戶:“大哥,最近 有幾套房業(yè)主急著賣,比同戶型便宜不少,您看看?”電話另 一頭的回答很干脆:“算了,首付湊不夠了。”

從“3·17”新一輪樓市調(diào)控出臺(tái)至今,一個(gè)月內(nèi)北京多部 門(mén)已針對(duì)樓市使出十余個(gè)“大招”,認(rèn)房認(rèn)貸、抬高首付等劍 指炒房的措施落地生效,堪稱“史上最嚴(yán)”。來(lái)自市住建委的 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年4 月上半月,北京市二手房共網(wǎng)簽8000 余套,環(huán)比2017 年3 月下半月下降5 成。面對(duì)交易冷清的行 情,部分著急出手的業(yè)主開(kāi)始大幅下調(diào)二手房源的報(bào)價(jià)。

掛牌量比調(diào)控前減35%

小陳的感受也直觀地反映在 二手房小區(qū)的成交記錄上。記者 查詢發(fā)現(xiàn),從3 月17 日到4 月17 日,海淀區(qū)百旺茉莉園小區(qū)僅成交 一套房;但在2 月17 日到3 月17 日,該小區(qū)成交15 套,僅3 月14 日 一天就成交3套。

一個(gè)月的時(shí)間出臺(tái)十余項(xiàng)措 施,二手房“首當(dāng)其沖”。“不少買(mǎi)房 人湊不夠首付,看房的也就少了,著 急賣房的業(yè)主也就開(kāi)始往下調(diào)價(jià)。” 中介經(jīng)紀(jì)人分析。類似情況在該市 多個(gè)小區(qū)上演。朝陽(yáng)勁松農(nóng)光東里 小區(qū),過(guò)去一個(gè)月時(shí)間成交3套,遠(yuǎn) 低于前一個(gè)月16套的成交量。

由于網(wǎng)簽有一定滯后性,一些 看房量、掛牌量指標(biāo)也更顯調(diào)控效 果。鏈家方面透露,新政后一個(gè)月 鏈家前期成交量周均995 套,比調(diào) 控前一個(gè)月下降73%;帶看量也從 調(diào)控前四周周均9.5 萬(wàn)次下降至5 萬(wàn)次,下滑47%;調(diào)控后四周掛牌 量均值為8082 套,比調(diào)控前的 12421套減少了35%。

“調(diào)控提高了首付門(mén)檻,首付 缺口使得客戶無(wú)法購(gòu)房帶來(lái)成交 量的下滑。”對(duì)于這些關(guān)鍵指標(biāo)下 滑的原因,鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng) 解釋,在換房為主的市場(chǎng)中,無(wú)法 買(mǎi)到新的房子也就不會(huì)賣掉舊的 房子,因此掛牌量也出現(xiàn)減少;其 次,調(diào)控也改變了市場(chǎng)預(yù)期,尤其 在一系列組合政策下部分需求轉(zhuǎn) 為觀望態(tài)度。

上半月二手房網(wǎng)簽量腰斬

根據(jù)“3·17 新政”,北京重回 “認(rèn)房又認(rèn)貸”,二套房首付抬升: 購(gòu)買(mǎi)普宅的首付款比例不低于 60%,購(gòu)買(mǎi)非普宅的首付款比例不 低于80%。

普宅與非普宅雖一字之差,但 要湊的錢(qián)明顯不同。從北京市對(duì) 普宅的價(jià)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,五環(huán) 內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)39600 元/平方米、 總價(jià)為468 萬(wàn)元;五環(huán)到六環(huán) 31680 元/平方米、總價(jià)374 萬(wàn)元; 六環(huán)外23760 元/平方米,總價(jià)281 萬(wàn)元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合 其一即可。

僅僅是其中的一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn), 就已經(jīng)把不少房子納入非普宅范 圍內(nèi)。朝陽(yáng)區(qū)北五環(huán)外華貿(mào)城小 區(qū),在鏈家網(wǎng)在售52 套房源,總價(jià) 最低的是一套55平方米開(kāi)間,報(bào)價(jià) 400 萬(wàn)元、單價(jià)7.23 萬(wàn)元/平方米; 單價(jià)最低是一套66 平方米開(kāi)間, 報(bào)價(jià)450 萬(wàn)元,單價(jià)6.74 萬(wàn)元/平方 米。由此來(lái)看,普宅價(jià)格這一關(guān), 這小區(qū)52套房無(wú)一能過(guò)。

成為了非普宅,首付門(mén)檻進(jìn)一 步抬高。以“賣一買(mǎi)一”的連環(huán)單 方式購(gòu)入華貿(mào)城一套630 萬(wàn)元的 LOFT 為例:如果以630 萬(wàn)元的實(shí) 際成交價(jià)網(wǎng)簽,那么首付要準(zhǔn)備8 成,即504 萬(wàn)元;以374 萬(wàn)元的普宅 價(jià)格上線網(wǎng)簽,那么最多貸款74.8 萬(wàn)元,剩余的555.2 萬(wàn)元是實(shí)際首 付款。“實(shí)際成交中,選擇后一種的 人更多,因?yàn)檫@樣在后期稅費(fèi)環(huán)節(jié) 能少繳一部分。”中介經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

二手房降溫,新房銷售也同樣 受影響。4 月上半月該市新建商品 住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽1000 余 套,環(huán)比3 月下半月下降3 成多,同 比去年4月上半月下降超5成。

降價(jià)房源占比增長(zhǎng)近4成

鏈家網(wǎng)海淀區(qū)百旺茉莉園小 區(qū)的成交記錄顯示,成交記錄上 僅有的一套房子的成交周期只有 4 天,最初掛牌價(jià)為1050 萬(wàn)元,但 實(shí)際成交價(jià)格則為975 萬(wàn)元,4 天 時(shí)間降了75 萬(wàn)元。在朝陽(yáng)區(qū)勁松 農(nóng)光東里小區(qū),3 月初該小區(qū)曾出 現(xiàn)掛牌350 萬(wàn)、成交358 萬(wàn)元的案 例;而在最近一個(gè)月,則出現(xiàn)了以 390 萬(wàn)元掛牌、11 天后驟降30 萬(wàn) 元成交的案例。

“二手房砍價(jià)空間正在明顯 擴(kuò)大。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō),目前二手房調(diào) 價(jià)中,降價(jià)房源占比為60%以上, 較調(diào)控前增長(zhǎng)近40 個(gè)百分點(diǎn),預(yù) 計(jì)隨著帶看量的減少和調(diào)控影響 的深入,業(yè)主預(yù)期將會(huì)進(jìn)一步回 落。“調(diào)控前業(yè)主較為強(qiáng)勢(shì),報(bào)價(jià) 持續(xù)上漲,調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)占比 高達(dá)80%左右。”

在供應(yīng)方面,北京剛剛出臺(tái) 了5 年150 萬(wàn)套的新房供應(yīng)計(jì)劃, 新增住房在戶型結(jié)構(gòu)上更偏重于 中小戶型。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副 總裁胡景暉分析,這將從根本上 改變市場(chǎng)預(yù)期,改善供需不平衡 的矛盾,優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),扭轉(zhuǎn)北京 新房市場(chǎng)高端化趨勢(shì),滿足更多 工薪家庭置業(yè)需求,引導(dǎo)樓市健 康平穩(wěn)發(fā)展。“隨著交易量的持續(xù) 回落,前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大、戶型較 大、總價(jià)較高的房源掛牌價(jià)和成 交價(jià)預(yù)計(jì)都將出現(xiàn)回落。”他說(shuō)。



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