2017年樓市調(diào)控的首要任務(wù)仍是去庫存。

閱讀提示： 據(jù)新華網(wǎng)消息，國家統(tǒng)計(jì)局13日發(fā)布數(shù) 據(jù)顯示，繼10月份之后，11月份全國商品住宅 銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落。重 點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場成交呈集體降溫之勢。 2016 年，在多地房價(jià)出現(xiàn)非理性上漲之 際，熱點(diǎn)城市開啟調(diào)控，9 個(gè)月內(nèi)三調(diào)樓市：3 月開始陸續(xù)在一二線城市提高二套房首付比 例，升級“限外令”“限價(jià)令”等；國慶前后，全 國20多個(gè)城市集中重啟限購、限價(jià)、限貸，整 頓規(guī)范樓市秩序；11 月以來，超過10 個(gè)城市 繼續(xù)收緊調(diào)控，提高購房資格或貸款門檻 等。嚴(yán)控之下樓市透出哪些新走勢？

走勢一

房價(jià)：

漲幅收窄大中小城市明顯分化

2016 年，“恐慌式搶房”在多個(gè)城市蔓 延，全國樓市成交量價(jià)齊升。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù) 據(jù)顯示，1-11 月份，全國商品住宅銷售面積 同比增幅近25%，銷售金額增長接近40%。

10 月份70 個(gè)大中城市中，新建商品住 宅價(jià)格同比上漲的城市有65 個(gè)，占比超過九 成；而在去年年底，這一比例僅為三成。

伴隨著樓市虛火上升，調(diào)控也逐漸加 碼。從3 月份開始到11 月底，樓市調(diào)控歷經(jīng) 三輪調(diào)控。首先，上海和深圳等一線城市， 以及南京、蘇州、廈門等城市提高購房門檻 和貸款門檻。國慶前后，全國20 多個(gè)城市密 集出臺調(diào)控措施，通過限購、限價(jià)、限貸、整 頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等進(jìn)行調(diào)控；11 月以 來，杭州、武漢和深圳等10 多個(gè)城市在此前 基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，進(jìn)一步提高 購房資格或貸款門檻。

密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市 場預(yù)期。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，11 月全國 重點(diǎn)城市樓市成交環(huán)比下跌超過20%。一 線城市成交全面下滑，15 個(gè)二線城市中有 10 個(gè)下跌，其中杭州、蘇州和南京的跌幅均 超過50%。

房價(jià)漲幅也持續(xù)收窄。中原地產(chǎn)研究 發(fā)現(xiàn)，從市場價(jià)格看，多地都明顯出現(xiàn)了前 期虛高價(jià)格的二手房房源大幅降價(jià)的現(xiàn) 象。其中，深圳二手房價(jià)連續(xù)兩個(gè)月下調(diào)， 南京二手房價(jià)出現(xiàn)19個(gè)月以來首次下調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在因城施策的政策 框架下，大中小城市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)明顯 分化。穆迪副總裁曾啟賢預(yù)計(jì)，2017 年熱點(diǎn) 城市雖然需求暫時(shí)受抑，但住房供應(yīng)短缺的 局面難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)，因此房價(jià)繼續(xù)上漲 的壓力仍然存在。但隨著成交回落，未來整 體房價(jià)漲幅將逐步收窄。

走勢二

去庫存：

效果顯著分化加劇

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11 月末，商品住 宅待售面積40457 萬平方米，比10 月末減少 582萬平方米，同比下降8.2%。

瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，2016 年去庫存效果顯著，但市場分化明顯。“當(dāng)前 三四線城市的存量情況分化明顯，有相關(guān)產(chǎn) 業(yè)依托和靠近一線城市的多數(shù)城市對人口 有一定的吸引力，房地產(chǎn)市場需求旺盛。如 東莞、惠州、昆山和廊坊等三四線城市的庫存 去化周期已在15 個(gè)月以內(nèi)。而多數(shù)東北、中 西部三四線城市則由于過去幾年盲目供地開 發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重 問題，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存消 化周期在22個(gè)月以上，壓力依然不小。”

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“在 分化加劇中去庫存”依然是2017 年樓市“主 旋律”。2017 年樓市調(diào)控的首要任務(wù)仍是去 庫存，三四線城市由于庫存壓力高企，市場 表現(xiàn)依然疲軟，預(yù)期未來較長時(shí)間內(nèi)政府都 將維持寬松政策。目前庫存壓力較大、房價(jià) 仍下跌的城市，在去庫存政策刺激下成交量 或有望提升。

走勢三

去杠桿：

銀行普遍收緊房貸額度

與往年樓市反彈有所不同的是，今年部 分城市房價(jià)暴漲、地王頻出，與金融杠桿的 撬動關(guān)聯(lián)密切。

2016 年房地產(chǎn)市場供需兩端加杠桿現(xiàn) 象顯著。央行最新數(shù)據(jù)顯示，2016 年前三季 度人民幣新增貸款增加10.16 萬億元，同比 多增2558 億元。其中個(gè)人住房貸款累計(jì)新 增3.63 萬億元，同比多增1.8 萬億元，增幅接 近50%。部分購房者不僅將信貸杠桿用到極 致，還利用首付貸等違規(guī)金融手段購房，進(jìn) 一步推動了房價(jià)上漲。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年房價(jià)上漲較快的城 市，包括其周邊輻射區(qū)域均出現(xiàn)貸款約束性 政策。如20 余城出臺的調(diào)控政策中，多數(shù)降 低了最高貸款成數(shù)及額度，并重啟限貸政 策。上海等熱點(diǎn)城市擴(kuò)大了二套房的認(rèn)定 范圍，只要曾有貸款記錄就認(rèn)定為二套房， 同時(shí)還提高了二套房的公積金貸款利率。

此外，從銀監(jiān)會到地方商業(yè)銀行，目前 已普遍開始收緊房貸額度。如上海要求銀 行審慎評估借款人家庭償債能力，防止信貸 等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地 市場等。

中信證券預(yù)測，2017 年國內(nèi)銀行可能 將控制房貸增速，有選擇性地放貸。中原 地產(chǎn)分析認(rèn)為，本輪限貸政策將快速抑制 熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲態(tài)勢，一旦房貸額度收 緊，部分房企將以價(jià)換量，很多城市將可能 出現(xiàn)房價(jià)下調(diào)。

走勢四

土地市場：

高價(jià)地出現(xiàn)頻率明顯衰減

今年以來，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的 “三高”地塊頻現(xiàn)，地價(jià)高于周邊房價(jià)現(xiàn)象普 遍。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，今年全 國土地溢價(jià)率超過100%的高價(jià)地超過240 宗，為上一個(gè)“地王高峰”2013年的3倍之多。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－11 月，全國土 地成交價(jià)款7777 億元，同比增長21.4%。前 50 大城市中有10 個(gè)城市賣地金額同比翻 倍，50大城市樓板價(jià)均價(jià)漲幅高達(dá)43%。

綠地集團(tuán)一位高管表示：“往年開發(fā)商 拿地基本都是靠自有資金和開發(fā)貸款，今年 首次出現(xiàn)拿地‘配資’現(xiàn)象。寬松的貨幣環(huán) 境導(dǎo)致土地市場資金過剩，不少城市地價(jià)泡 沫明顯。”

一位開發(fā)商坦承，“2017 年樓市銷售不 會像今年一樣火爆是大概率事件，拿了地王 的企業(yè)都將面臨入市難題。對于溢價(jià)率超 過100%的項(xiàng)目來說，如果房價(jià)在未來1－2 年內(nèi)漲幅上不去，其資金鏈風(fēng)險(xiǎn)就很大。”

目前，調(diào)控政策在土地市場也初步見 效。由于政府供地條件愈加嚴(yán)苛，房企競地 也趨于謹(jǐn)慎，高價(jià)地出現(xiàn)的頻率近期明顯衰 減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9 月 底以來，全國地王數(shù)量明顯減少。總價(jià)在10 億元以上、溢價(jià)率超過100%地塊，在10 月僅 出現(xiàn)17 宗，11 月只有15 宗，為8－9 月的三分 之一。受訪的開發(fā)商均表示，受到整體政策 環(huán)境的影響，未來拿地將更加理性。

中共中央政治局9 日召開會議，分析研 究2017 年經(jīng)濟(jì)工作。會議提出，明年要加快 研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn) 平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

專家認(rèn)為，建立長效機(jī)制關(guān)鍵要解決內(nèi) 火，完善制度建設(shè)。從此次會議看，下一步 應(yīng)加快住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融 體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場規(guī)制、新 型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設(shè)，以長效機(jī)制引 導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。