土地增值稅是房地產(chǎn)交易涉及的一個(gè)重要稅種。有人將土地增值稅形象地稱為“反房地產(chǎn)暴利稅”，原因就是其對規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。近年來，我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目涌入市場，經(jīng)過幾年的開發(fā)、銷售，許多項(xiàng)目陸續(xù)滿足清算條件。然而，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目的自行清算工作實(shí)際并未執(zhí)行到位。

去年開始，在國家稅務(wù)總局的要求下，全國開始掀起土地增值稅清算潮，今年，土地增值稅清算工作仍將持續(xù)。記者獲悉，日前，市地稅局舉行了全市土地增值稅專題培訓(xùn)，部署下一步工作，這也預(yù)示著我市即將迎來土地增值稅清算高潮。納稅人如果能夠全面掌握土地增值稅相關(guān)知識，避免對政策出現(xiàn)認(rèn)識誤區(qū)，就能更好地配合稅務(wù)機(jī)關(guān)完成清算工作。

稅收知識篇

一、什么是土地增值稅？

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（下稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。國務(wù)院在1993年12月 13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（下稱《條例》），財(cái)政部于1995年1月 27 日頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（下稱《細(xì)則》）。土地增值稅從1994 年1 月1 日起在全國開征。

二、為什么要開征土地增值稅？

開征土地增值稅，主要是國家運(yùn)用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護(hù)國家權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。

對土地增值稅課稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，以保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。征收土地增值稅有利于保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商投資獲得的合理收益，使其能夠得到一定的回報(bào)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。但對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利者，則用高稅率進(jìn)行調(diào)節(jié)，這樣就可以起到保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，遏制投機(jī)者牟取暴利的行為，維護(hù)國家整體利益的作用。

此外，開征土地增值稅有助于規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財(cái)政收入，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。土地增值收入屬于地方財(cái)政收入，地方可集中財(cái)力用于地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，同時(shí)，征稅還可以規(guī)范土地增值收益的分配制度，統(tǒng)一各地土地增值收益收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三、土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？

根據(jù)《條例》規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征收；二是只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅；三是土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。

四、土地增值稅的稅率是多少？

土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率或=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除按稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%、最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先要確定征稅對象數(shù)額的相對率，即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，從低到高劃分為4個(gè)級次，并分別適用30%、40%、 50%、60%的稅率。

納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法進(jìn)行計(jì)算，具體公式為：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，土地增值稅稅額=增值額×30%

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的，土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的，土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%

五、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目有哪些？

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4、舊房及建筑物的評估價(jià)格，對舊房及建筑物不按建造時(shí)所實(shí)際支付的成本和費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目金額，而采用評估價(jià)格作為扣除項(xiàng)目金額。

5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

6、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì) 20％的扣除。

六、具體計(jì)算增值額時(shí)應(yīng)注意什么？

對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制炒買炒賣地皮的行為。

對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。

對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20% 的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額，以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價(jià)能夠相對消除通貨膨脹因素的影響。

七、土地增值稅的征收方式有哪些？

土地增值稅的計(jì)算征收方式有據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種。按照《條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，即為據(jù)實(shí)征收。

由于土地增值稅在征管過程中可能會存在一些特殊情形，因此我國出臺了相關(guān)文件對這些特殊情形的征管進(jìn)行了補(bǔ)充規(guī)定。當(dāng)納稅人出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料、雖設(shè)置賬簿但賬目混亂或相關(guān)憑證殘缺不全導(dǎo)致難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額等情形時(shí)，可以實(shí)行核定征收。

八、土地增值稅的減免稅政策規(guī)定有哪些？

根據(jù)《條例》和《細(xì)則》，目前我國的土地增值稅減免政策有：

1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的（含20%)，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，應(yīng)對其全部增值額計(jì)稅（包括未超過扣除項(xiàng)目金額20%的部分）。

2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

政府在進(jìn)行城市建設(shè)和改造時(shí)，需要收回一些土地使用權(quán)或征用一些房產(chǎn)，國家要給予納稅人適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，免予征收土地增值稅是應(yīng)該的。

3、因城市市政規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。

根據(jù)城市規(guī)劃，一些企業(yè)需要陸續(xù)進(jìn)行搬遷，這些企業(yè)搬遷不是以盈利為目的，而是為城市規(guī)劃需要，存在許多困難，如人員安置難、搬遷資金不足等。為了使這些企業(yè)能夠易地重建或重購房地產(chǎn)，對其自行轉(zhuǎn)讓原有房地產(chǎn)的增值收益，給予免征土地增值稅是必要的。

4、為促進(jìn)我國住房制度的改革，鼓勵(lì)個(gè)人買房，對個(gè)人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自住房，凡居住滿5 年或5 年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)批準(zhǔn)，免予征收土地增值稅；居住滿3 年未滿5 年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3 年，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

其他優(yōu)惠政策還有：

1、從2008 年11 月1 日起，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；

2、對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；

3、對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改制重組適用如下優(yōu)惠政策：

按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責(zé)任公司）。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

土增稅清算篇

一、哪些情況要進(jìn)行土地增值稅清算？

土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

根據(jù)《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收（備案）的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例（以下簡稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得清算項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長批準(zhǔn)的。

二、納稅人辦理清算手續(xù)的期限？

應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

三、土地增值稅清算時(shí)，對視同銷售行為如何確定收入？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

四、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)如何清算？

對納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)即時(shí)進(jìn)行據(jù)實(shí)清算，不得按預(yù)征率或按5% 的核定征收率進(jìn)行預(yù)征或核定征收。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，由納稅人提供土地成本費(fèi)用憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按如下原則審核確定土地成本：一是以土地出讓金（財(cái)政收據(jù)所載金額）和相關(guān)費(fèi)用或以契稅完稅證所載計(jì)稅金額；二是由納稅人提供國土部門出具的有關(guān)土地成本憑證資料；三是因歷史或其它客觀原因而確實(shí)無法提供有關(guān)土地成本資料的，可由納稅人聘請有資質(zhì)的評估公司評估當(dāng)年的成本價(jià)格，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同地段同時(shí)期政府頒布的土地基準(zhǔn)價(jià)格或市場價(jià)格審核確定；四是納稅人無法提供上述資料，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)有關(guān)規(guī)定核定土地成本。其它有關(guān)成本費(fèi)用按現(xiàn)行相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

自行清算土地增值稅，房企你做對了嗎？

“自行清算、稅務(wù)審核”是土地增值稅征管的一條基本原則。土地增值稅自行清算工作對絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說并不陌生，但實(shí)際卻沒有執(zhí)行到位，沒能把握好土地增值稅自行清算機(jī)會，使本應(yīng)能夠發(fā)現(xiàn)補(bǔ)充和完善的涉稅事項(xiàng)得不到及時(shí)有效地彌補(bǔ)，因此給企業(yè)造成了不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

土地增值稅自行清算是對清算項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)、深入地清查和剖析，起到查缺補(bǔ)漏、自我糾正、自我完善的作用。土地增值稅清算所涉及的資料較多、跨度時(shí)間長，且分散在企業(yè)內(nèi)設(shè)的不同部門，而稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算審核時(shí)，重點(diǎn)是對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的各類原始資料的審核。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自行清算中，要看項(xiàng)目分期是否符合稅務(wù)機(jī)關(guān)公布的標(biāo)準(zhǔn)，收入是否按財(cái)務(wù)、稅收的相關(guān)規(guī)定處理，各項(xiàng)開發(fā)成本、費(fèi)用是否按規(guī)定歸集、分配，建筑、設(shè)備、土地等各類合同是否齊全，結(jié)（決）算是否辦理、款項(xiàng)是否實(shí)際支付、應(yīng)當(dāng)取得的發(fā)票是否取得、所取得的發(fā)票是否合規(guī)等。

不管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況及發(fā)展戰(zhàn)略如何，只要開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到“可清算”的要求，不管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否通知清算，都應(yīng)當(dāng)積極主動地開展自行清算工作，及時(shí)糾正和處理土地增值稅自行清算中發(fā)現(xiàn)的問題。就企業(yè)而言，如果后期有開發(fā)項(xiàng)目，則自行清算的結(jié)果一方面能夠及時(shí)糾正和處理自行清算中發(fā)現(xiàn)的問題，另一方面可企業(yè)內(nèi)部決策作參考，將該項(xiàng)目形成的自行清算應(yīng)繳納的土地增值稅款臨時(shí)占用，這是一種無息資金來源，有利于發(fā)揮資金的最大效益，待稅務(wù)機(jī)關(guān)通知清算時(shí)，企業(yè)再按規(guī)定進(jìn)行清算繳納。

如果企業(yè)后期無開發(fā)項(xiàng)目，且在可預(yù)見的期間內(nèi)不再從事房地產(chǎn)開發(fā)活動，也不會有較大的收入來維持企業(yè)日常的經(jīng)營活動，那么土地增值稅自行清算的時(shí)點(diǎn)就應(yīng)當(dāng)在銷售達(dá)85%以上，且會計(jì)、稅收政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)確定計(jì)稅收入、正確核算并結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本的當(dāng)年，不管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否通知清算都必須自行清算，將自行清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅款計(jì)入當(dāng)期損益在所得稅前扣除，避免因企業(yè)短期內(nèi)無法注銷，而造成資金被企業(yè)所得稅稅款長期占用情況。

從目前稅收政策上來看，對土地增值稅計(jì)算的分期標(biāo)準(zhǔn)、“應(yīng)清算”和“可清算”條件及征管處理、各項(xiàng)扣除項(xiàng)目審核重點(diǎn)及稅務(wù)處理等都有具體的規(guī)定，也是稅企雙方實(shí)際業(yè)務(wù)操作的執(zhí)行準(zhǔn)則。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須全面了解、掌握并正確運(yùn)用相關(guān)稅收政策，才能有利于維護(hù)企業(yè)的合法利益。

本報(bào)記者 黃冉 通訊員 謝蕓蕓 葉小龍