今后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量如何，可以通過查詢誠信評估檔案獲知。

生活在市區(qū)住宅小區(qū)的你，知道成立業(yè)主大會要找哪個部門備案嗎？當(dāng)你遭遇了物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂漲價想要投訴時，知道哪個部門受理嗎？當(dāng)你發(fā)現(xiàn)自己的小區(qū)內(nèi)有無證經(jīng)營攤販時，知道應(yīng)該通知哪個部門來查處嗎？上述幾個問題，其實(shí)只是組成物業(yè)管理工作很小的一部分，但在現(xiàn)實(shí)中，無論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，卻往往會對執(zhí)行物業(yè)管理的主體是誰感到迷茫。

為了明確物業(yè)管理的主體，日前，我市出臺了《關(guān)于規(guī)范市區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（下稱《意見》）。從7 月 1 日起，河源市區(qū)的物業(yè)管理工作將按屬地管理原則，由源城區(qū)政府和江東新區(qū)管委會負(fù)責(zé)。此外，涉及到查處亂收費(fèi)行為、批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營準(zhǔn)入、處理物業(yè)矛盾等相關(guān)物業(yè)管理工作的價格、工商、街道辦事處、城管等15 個部門也各自明確了職責(zé)。有了這份清單，業(yè)主去辦事情，就不會再被“踢來踢去”了。

據(jù)市住建局的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步較晚，直到2000年以后才有了第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此到目前還存在不少突出問題，其中很重要的一個問題就是沒有落實(shí)屬地管理。“以前，物業(yè)管理的許多工作都是由市一級來承擔(dān)，這并不利于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。就拿市住建部門來說，我們之前面對了許多有關(guān)物業(yè)的申請和投訴，其實(shí)從法律法規(guī)上來說，我們是不能接手這些工作的。”

該負(fù)責(zé)人表示，規(guī)范物業(yè)管理工作千頭萬緒，明確管理主體首當(dāng)其沖。只有主體確定了，各項(xiàng)管理工作才有人去做。因此，雖然此次出臺的《意見》條款不少，但最核心的內(nèi)容就是落實(shí)了各相關(guān)部門的責(zé)任。接下來，我市還將在此基礎(chǔ)上，出臺一系列有針對性的政策，從細(xì)節(jié)上完善河源的物業(yè)管理工作。

記者了解到，除了理順市區(qū)物業(yè)管理工作關(guān)系，《意見》還借鑒其他地區(qū)做法，提出要建立相關(guān)物業(yè)配套管理機(jī)制，從而全面促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展。

物業(yè)收費(fèi)按政府指導(dǎo)價及服務(wù)等級進(jìn)行收費(fèi)，但不含車輛停放管理費(fèi)。

繳納履約保證金防止物業(yè)公司“撂挑子”

記者查閱資料獲悉，早在2011 年，我國就已經(jīng)有部分地區(qū)開始實(shí)行物業(yè)管理履約保證金制度，這種方法對部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)遇到問題動不動就“撂挑子”、進(jìn)而留下一堆爛攤子具有較好的約束力。此次《意見》提出，我市也要建立物業(yè)管理履約保證金制度，也是對業(yè)主權(quán)益的另一種保護(hù)。

今后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》之日起30 日內(nèi)，需按合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用年度總額的5%繳納履約保證金，并交存到物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門開設(shè)的監(jiān)管賬戶。若合同履約期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有發(fā)生違約行為，可取回保證金；若物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生擅自退出、終止物業(yè)服務(wù)等違約或重大責(zé)任事故，其繳納的保證金將用于代付違約金或賠償金。

當(dāng)然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)榭陀^原因要中途退出小區(qū)也不是不行，但必須嚴(yán)格走完程序。《意見》提到，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理項(xiàng)目，須提前3 個月向相關(guān)部門、業(yè)主委員會告知退出原因、退出時間，并公告全體業(yè)主。如果擅自退出，造成業(yè)主大量投訴或發(fā)生影響惡劣的事件，相關(guān)部門將根據(jù)情況，暫停物業(yè)服務(wù)企業(yè)的的資質(zhì)定級、升級和換證。

誠信不合格企業(yè)沒新生意做

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)中出現(xiàn)擅自漲價、挪用住宅專項(xiàng)維修資金等損害業(yè)主利益的情況時，會在其誠信“檔案”中被記上一筆，影響企業(yè)長期發(fā)展，那么企業(yè)會不會更加注重自身的服務(wù)質(zhì)量呢？

根據(jù)《意見》，我市將逐步建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信評估制度，為各家物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信評估檔案并記載其誠信信息和等級，通過對企業(yè)基本信息、業(yè)績信息、警示信息三部分的評估，將企業(yè)誠信分為優(yōu)秀、良好、合格、不合格四個等級。企業(yè)的誠信評估檔案將每年進(jìn)行一次通報，并向社會公布。

據(jù)了解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信評估檔案不僅記載了企業(yè)的誠信信息，還會影響到企業(yè)的發(fā)展，如誠信等級會作為企業(yè)招投標(biāo)、創(chuàng)先評優(yōu)、資質(zhì)核定的參考依據(jù)等。另外，一旦企業(yè)誠信等級被評為不合格，相關(guān)部門將責(zé)令其限期整改，對拒不整改或整改后仍不合格的，其資質(zhì)核定將不予批準(zhǔn)。而在整改期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是不能承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的。

開發(fā)商承擔(dān)業(yè)主大會籌備金1萬元以上

與我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步較晚相同的是，市區(qū)各小區(qū)的業(yè)主大會制度也在摸著石頭過河。據(jù)有關(guān)部門介紹，目前市區(qū)有大大小小住宅小區(qū)200 多個，物業(yè)服務(wù)企業(yè)100 多家，但根據(jù)該部門的最后一次統(tǒng)計(jì)，到 2013 年為止，市區(qū)已建成入住的住宅小區(qū)中，成立了業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生出業(yè)主委員會的小區(qū)僅有30 多個。由于2013 年以后業(yè)主大會的備案工作交由物業(yè)所在地的街道辦事處等部門負(fù)責(zé)，難以再進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，但即使保守估計(jì)，目前市區(qū)至少還有過半住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主大會。

據(jù)一位從事物業(yè)管理工作多年的業(yè)內(nèi)人士介紹，業(yè)主大會的成立對小區(qū)業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。業(yè)主大會成立以后，其可以以選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，凝聚小區(qū)業(yè)主的共同意志，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商決定各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)主財(cái)產(chǎn)自治、避免長期被“代表”，可增強(qiáng)業(yè)主的話事權(quán)和主動權(quán)。

為了讓市區(qū)各住宅小區(qū)踏著“魔鬼的步伐”更快成立業(yè)主大會，《意見》中規(guī)定，已建成入住的住宅小區(qū)，只要有20%以上的業(yè)主同意，就可以聯(lián)名向當(dāng)?shù)亟值擂k事處或鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求，而已交付使用的物業(yè)建筑總面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)依法召開首次業(yè)主大會。

此外，《意見》還提出，要建立首次業(yè)主大會籌備金制度。往后，小區(qū)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售證時，需按每戶20 元標(biāo)準(zhǔn)繳存籌備金，繳存的總金額不少于1 萬元。當(dāng)小區(qū)召開首次業(yè)主大會條件成熟時，這筆籌備金可為大會的召開提供資金保障。若首次業(yè)主大會召開后籌備金尚有剩余的，業(yè)主大會還可以決定其用途。

政策之外的政策：

源城區(qū)物管費(fèi)政府指導(dǎo)價

每平米最高不超過1.43元/月

規(guī)范收費(fèi)行為是規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，《意見》提出，要嚴(yán)格按照另一項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，而這一規(guī)定就是從今年1 月1 日起實(shí)行的《河源市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（下稱《細(xì)則》）。

據(jù)悉，該《細(xì)則》的出臺，進(jìn)一步明確了我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取哪些費(fèi)用、收多少、怎么收、如何調(diào)整收費(fèi)等，其中不乏自有產(chǎn)權(quán)車位物業(yè)收費(fèi)每月不超過50 元、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)每平方米在4 元以下、物業(yè)服務(wù)企業(yè)須向每戶業(yè)主提供不少于4 張出入卡等亮點(diǎn)。而針對業(yè)主普遍關(guān)心的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)漲價問題，《細(xì)則》中也明確提到，實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)若需重新調(diào)整，必須征得全體業(yè)主三分之二以上同意，并且公告至少30天后才能執(zhí)行。

記者采訪時了解到，《細(xì)則》出臺后，源城區(qū)隨后不久便公布了該區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照服務(wù)等級進(jìn)行收費(fèi)，且上浮幅度不能超過30%。據(jù)悉，源城區(qū)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)等級分為了三級，按照基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)最高級的帶電梯住宅每平米的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為每月1.1 元。也就是說，即使上浮30%，源城區(qū)實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理收費(fèi)每平米最高也不能超過1.43元/月。

本報記者 黃冉 朱冀 文/圖