源城區(qū)地稅局業(yè)務(wù)骨干送稅法進(jìn)企業(yè)。

房地產(chǎn)是河源的支柱行業(yè)，買房更是每個(gè)河源人都關(guān)心的事情。雖然大家都對(duì)房?jī)r(jià)和一些房地產(chǎn)政策具有相當(dāng)?shù)拿舾行�，但有關(guān)房子的稅收政策，你又知道多少呢？如果能夠?qū)ι婕暗椒康禺a(chǎn)的稅收知識(shí)多了解一點(diǎn)，就會(huì)使買房的過程變得更加輕松。

小源的購房故事

河源人小源已經(jīng)三十而立，經(jīng)過 10年兢兢業(yè)業(yè)的工作賺錢，他終于有了一筆數(shù)量可觀的存款。握著這筆錢，一直沒有房子的他萌生了買房的意愿。不過由于小源平時(shí)并不太關(guān)心房子的事，對(duì)買房涉及的各種稅費(fèi)一竅不通，這讓他傷透了腦筋。這時(shí)，好在有河源市地稅局“地稅小哥”的熱心幫助，他不僅順利買到了房子，更通曉了各種房屋稅費(fèi)知識(shí)。小源是怎樣從一個(gè)購房新手變成達(dá)人的呢？

一、買房子要交契稅和印花稅

去年底，小源在市區(qū)一個(gè)小區(qū)看中了一套110平方米的商品房，由于地處鬧市、價(jià)格適中，還有優(yōu)惠打折，他恨不得立刻買下來。不過，在得知買房要交稅后，小源疑惑地問：

買房為啥要交稅？不交行不行？

標(biāo)準(zhǔn)回答：買東西不花錢行不行？當(dāng)然不行啦。

地稅小哥：稅收作為政府向企業(yè)和個(gè)人無償收取的對(duì)價(jià)，是連接政府、市場(chǎng)主體和社會(huì)主體的經(jīng)濟(jì)紐帶，關(guān)乎公民的自由權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、生存權(quán)等基本權(quán)利的保障。稅收取之于民、用之于民，國家可以運(yùn)用稅收為社會(huì)提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，發(fā)展科學(xué)、技術(shù)、教育、文化、衛(wèi)生和社會(huì)保障等事業(yè)，改善人民生活，加強(qiáng)國防和公共安全，為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定和人民生活提供強(qiáng)大的物質(zhì)保障。另外，國家按照不同比例收稅也能對(duì)炒房行為起到遏制作用。

好不容易搞清楚買房交稅的緣由，小源馬上又問了：

買房要交哪些稅？

標(biāo)準(zhǔn)回答：契稅，其他暫免。地稅小哥：目前，河源市對(duì)購買住房的個(gè)人只收取契稅。所謂契稅，是指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅按照房屋成交價(jià)格的一定比例進(jìn)行征收，房屋買賣雙方敲定價(jià)格并形成合同后，稅務(wù)機(jī)關(guān)將以合同為據(jù)，直接計(jì)稅。

在一些購房者的觀念中，買房還要交印花稅。其實(shí)，印花稅是一種很古老的稅種，目前在個(gè)人購買住房環(huán)節(jié)，印花稅是暫免的。而到了取得房產(chǎn)證環(huán)節(jié)，則需要對(duì)房產(chǎn)證進(jìn)行貼花，此時(shí)購房者才需繳納印花稅。印花稅按件計(jì)稅，每件5元。

事實(shí)上，購房者除了要支付購房款和稅款外，還要繳納維修基金、利用檔案服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等費(fèi)用，這些都是在房屋買賣交易中所產(chǎn)生的，是 “費(fèi)”而不是“稅”。

二、唯一普通住房可享受契稅優(yōu)惠稅率

腦子轉(zhuǎn)過彎來的小源不再為交稅而糾結(jié)，他的買房計(jì)劃也迅速進(jìn)入到實(shí)質(zhì)階段。在與房屋銷售人員打了一場(chǎng)討價(jià)還價(jià)“持久戰(zhàn)”后，小源與對(duì)方達(dá)成了以每平方米5000元、總價(jià)55萬元購買房屋的口頭協(xié)議。但是這個(gè)時(shí)候，又一個(gè)問題浮上了他心頭：

契稅稅率怎么算？

標(biāo)準(zhǔn)答案：看在你還沒有房的份上，契稅給你打個(gè)5折，稅率就1.5%好了。

地稅小哥：上面提到，契稅是按房屋成交價(jià)格的一定比例進(jìn)行征收的，這個(gè)比例就是契稅稅率。目前廣東省范圍內(nèi)征收契稅的法定稅率為3%。

為了保證個(gè)人基本住房需求、減輕購房者購房壓力，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、抑制以投資為目的的購房需求，河源與其他城市一樣，實(shí)施差別化的住房稅收政策，除了3%的法定稅率外，對(duì)于符合條件的購房者，還有1%和1.5%這2種優(yōu)惠稅率。

一聽說有優(yōu)惠，小源立刻打醒了十二分精神，迫不及待得問：

如何才能享受優(yōu)惠稅率？
標(biāo)準(zhǔn)回答：“普通”是前提，“唯一” 是要求，“面積”定稅率。

地稅小哥：購房者在廣東省內(nèi)要享受契稅優(yōu)惠稅率必須滿足一個(gè)前提條件，就是所買的房子是普通住房。實(shí)際生活中，人們購買的首套房絕大多數(shù)都是普通住房，因此契稅優(yōu)惠政策的實(shí)施面很廣。

以小源為例，由于小源這套55 萬元的房屋既是144 平方米以下的普通住房，又是他的唯一住房，他可以享受稅率減半（即1.5%）繳納契稅，稅款為8250 元。如果再加上此后為房產(chǎn)證貼花的5元印花稅，也就是說小源購買房屋一共需要交8255 元的稅。

需要注意的是，人們不能把唯一住房的含義等同于首套房，唯一住房是指在廣東省行政區(qū)域范圍內(nèi)，以家庭為單位，購房人、配偶以及未成年子女在辦理住房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)前，其名下均沒有住房。也就是說，如果小源此前曾購買過住房，但在購買第二套房前已經(jīng)將前一套住房賣出并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，他的妻子和子女名下也沒有住房，那么他購買的第二套房同樣是唯一住房，可享受1.5%的契稅優(yōu)惠稅率。

除了小源這種情況，其他購房情形下契稅稅率又是多少呢？下面的圖表讓你一目了然。

三、契稅要在簽訂購房合同后60日內(nèi)繳納

房子價(jià)格談妥了，稅收優(yōu)惠政策也能享受到，小源正式與房地產(chǎn)商簽訂了購房合同。買房、買車、結(jié)婚生子，男人人生中要做的幾件“大事”，小源又完成了一件。興奮了好長(zhǎng)一段時(shí)間后，小源突然想起了一件很重要的事：

契稅什么時(shí)候交？

標(biāo)準(zhǔn)答案：納稅義務(wù)發(fā)生之日起60 天內(nèi)。

地稅小哥：納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天就是納稅義務(wù)發(fā)生之日。一般情況下，購房者簽訂購房合同當(dāng)天就有了納稅義務(wù)。

今年2月1日起，我市開始施行《關(guān)于明確契稅征收管理的公告》，購房者要在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間起10天內(nèi)，向房屋所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在60日內(nèi)繳納稅款。而符合減征契稅規(guī)定的購房者，也要在簽訂房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10天內(nèi)，向房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理減征契稅手續(xù)。

如果購房者沒有在規(guī)定期限內(nèi)繳納稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)將責(zé)令限期繳稅，并從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

小源的購房故事到此就告一段落了，從他的故事可以看出，盡管買房的手續(xù)多，牽涉的稅收知識(shí)廣，如果能夠掌握這些稅收知識(shí)，就可以相對(duì)輕松的完成這件“人生大事”。買房子不易，且買且珍惜。

繳納契稅4貼士

在實(shí)際生活中，關(guān)于契稅的問題其實(shí)并沒有那么簡(jiǎn)單，往往很多復(fù)雜情況的出現(xiàn)，都容易讓納稅人對(duì)契稅問題產(chǎn)生疑問。

1、好朋友送的房子要不要繳納契稅？要！

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定，對(duì)無償贈(zèng)與土地、房屋權(quán)屬的行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人征收契稅。

2、爸媽留下來的房子需要繳納契稅嗎？不需要！

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

3、辦理退房手續(xù)后能否退回已繳契稅？看情況！

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已繳納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已繳納契稅。

4、丈夫把婚前買的房子送給妻子是否需要繳納契稅？不需要！

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，從2013年12月31日起，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，免征契稅；房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有或雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。因此，丈夫?qū)⒒榍百徺I的登記在其名下的房產(chǎn)在婚后過戶到其妻子名下，同樣免征契稅。

兩招防范契稅風(fēng)險(xiǎn)

1、向房地產(chǎn)企業(yè)代收契稅說“不”
在我市，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在購房者支付購房款或首付時(shí)，向其收取契稅稅款，購房者往往稀里糊涂就把錢交給了房地產(chǎn)企業(yè)。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)這種擅自收費(fèi)的行為是沒有任何法律依據(jù)的。市地稅局表示，地稅部門從未委托過任何單位或個(gè)人代收契稅，納稅人申報(bào)和繳納契稅都應(yīng)當(dāng)自行前往房屋所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行辦理。

日前，市地稅局已經(jīng)通過短信形式，將繳納契稅的正確做法告知給了全市納稅人。同時(shí)，為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為，市地稅局還發(fā)出了《關(guān)于嚴(yán)禁擅自收取契稅稅款的通知》，要求有代收契稅行為的房地產(chǎn)企業(yè)通知購房者依法向當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納契稅，并立即將擅自收取的稅款退回給購房者。

2、謹(jǐn)防“地稅局”、“房管局”打來的退稅通知電話

如果你接到自稱是地稅局或者房管局工作人員打來的電話，并聲稱可以辦理退稅，那么要小心了，因?yàn)槟阋呀?jīng)被不法分子盯上。不法分子退稅騙局的一般套路是讓你提供自己的銀行賬號(hào)，并要求你到銀行柜員機(jī)辦理退稅。如果你按照對(duì)方的要求前往柜員機(jī)進(jìn)行操作，你銀行卡里的錢就會(huì)“不翼而飛”。

不法分子以退稅為名義的騙局其實(shí)并不高明，之所以有人上當(dāng)受騙，是因?yàn)轵_子基本能夠準(zhǔn)確說出行騙目標(biāo)的姓名、房屋位置、棟數(shù)、房號(hào)等個(gè)人信息。近幾年來，我市出現(xiàn)過多次退稅電話行騙潮，最近的一次是在今年的3月下旬。盡管大多數(shù)市民都能分辨出騙局，但也有受騙的案例出現(xiàn)。

市地稅部門提醒市民，目前我市沒有退稅一說，即使真有退稅，也不可能通過電話完成，而是需要市民到稅務(wù)部門辦理。

賣房交稅的那些事兒

有買就有賣，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購房者和房屋銷售者是兩個(gè)最重要的主體，只有房屋銷售者提供了充足的房源，市場(chǎng)才有可能保持供需平衡，購房者才能挑選到稱心如意的房子。在各類房源中，除了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房屋，二手房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的占比也不小。那么對(duì)于二手房來說，買賣雙方又有哪些稅負(fù)呢？（下文中所提到的二手房均指?jìng)�(gè)人轉(zhuǎn)讓的普通住房。）

一、賣二手房要交一到兩種稅

對(duì)購房者而言，無論是新房還是二手房，要交的稅并沒有什么不同。而二手房賣家涉及到的稅收則主要有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅。

個(gè)人所得稅是對(duì)賣房者“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收的一種稅。個(gè)人所得稅的計(jì)算方法為賣房者轉(zhuǎn)讓住房取得的收入減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。若賣房者無法提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)繳納稅額，則對(duì)其實(shí)行核定征稅，按轉(zhuǎn)讓收入乘以1.2%計(jì)征個(gè)人所得稅。

營(yíng)業(yè)稅是向賣家銷售住房所取得的營(yíng)業(yè)額所征收的一種稅，屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種。目前，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅方法為營(yíng)業(yè)額乘以5%。

當(dāng)然，個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅也并不是非交不可，當(dāng)賣家轉(zhuǎn)讓的房屋達(dá)到一定年限，則可以免交這兩項(xiàng)稅收。按照最新稅收政策規(guī)定，從2015 年3 月31 日起，個(gè)人將購買不足2 年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買2 年以上(含2 年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買2 年以上(含2 年)的普通住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。此外，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的各種無償贈(zèng)與行為，如房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女等，同樣可免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

根據(jù)現(xiàn)行的稅收政策，二手房賣家暫時(shí)不需繳納土地增值稅和印花稅。

二、新政來了！二手房營(yíng)業(yè)稅“滿二免征”

上個(gè)月底，國家多部委聯(lián)合發(fā)布通知，重新調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，其中除了二套房最低首付款降至四成這一重大利好外，二手房營(yíng)業(yè)稅的免征期從5 年調(diào)整至2 年，也引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱烈反響。

根據(jù)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布的《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》規(guī)定，從今年3 月31 日起，個(gè)人將購買2 年以上(含2 年) 的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)業(yè)稅是向賣房者征收的稅種，但在房屋交易實(shí)際情況中，一般由購房者承擔(dān)，因此，二手房營(yíng)業(yè)稅免征期“五變二”實(shí)際上是為購房者帶來了大實(shí)惠。以 2012 年我市一套位于市區(qū)120 平方米總價(jià)為60 萬元的二手房為例，按原來的政策，需要繳納百分之五即 30000 元的營(yíng)業(yè)稅。而新政出臺(tái)后，營(yíng)業(yè)稅變?yōu)槊庹�，購房者則可以省下這筆費(fèi)用。

新政將二手房營(yíng)業(yè)稅減免年限大幅縮短，客觀上促使了二手房的轉(zhuǎn)售周期大大縮短。這一改變不僅保障了二手房房源的充足，也有利于釋放購買二手房的需求。

河源市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)財(cái)稅知識(shí)培訓(xùn)班。

做好稅收工作，“地稅小哥”也是蠻拼的

稅收政策“宣講員”

在日常工作中，市地稅局面向廣大納稅人大力宣傳房地產(chǎn)新政，提振市民信心，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，密切關(guān)注社會(huì)輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)市民正確判斷房地產(chǎn)形勢(shì)。市地稅局堅(jiān)持對(duì)網(wǎng)上QQ 群、微信群及納稅服務(wù)部門了解掌握到的涉稅輿情熱點(diǎn)問題進(jìn)行匯集，形成統(tǒng)一的口徑和標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)進(jìn)行回復(fù)，在社會(huì)上建立了依法納稅、誠信納稅的正面輿論引導(dǎo)。

日前，針對(duì)河源近期個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)資金困難引發(fā)的系列問題，市地稅局聯(lián)合市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)舉辦了一期財(cái)稅知識(shí)培訓(xùn)班，對(duì)數(shù)百名房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員宣講了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、疑難問題處理及納稅籌劃，增強(qiáng)了我市房地產(chǎn)企業(yè)在新常態(tài)下的涉稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高了房企土地增值稅涉稅處理清算技巧，有效促使房企在依法納稅的情況下健康發(fā)展。政策落實(shí)“督導(dǎo)員”

市地稅局嚴(yán)格落實(shí)國家出臺(tái)的關(guān)于二手房最新營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，并對(duì)稅收優(yōu)惠落實(shí)情況定期檢查，督促優(yōu)惠政策的落實(shí)。同時(shí)，對(duì)收取了購房者稅款的房地產(chǎn)企業(yè)，以及已簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或者取得其它具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證后，沒有按時(shí)繳交稅款的納稅人，加強(qiáng)政策宣傳解釋，向納稅人發(fā)送及時(shí)繳交契稅的提醒短信，避免納稅人因逾期繳稅產(chǎn)生滯納金。

涉稅風(fēng)險(xiǎn)“疏導(dǎo)員”

為了防范購房者的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)市民正當(dāng)權(quán)益，市地稅局積極通過媒體披露各種以稅收為名的詐騙、違法行為。企業(yè)方面，該局則通過深入企業(yè)調(diào)查經(jīng)營(yíng)情況、造冊(cè)登記房地產(chǎn)營(yíng)銷及納稅情況，及時(shí)向當(dāng)?shù)卣�府匯報(bào)，與政府共同為企業(yè)出謀劃策，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。

綠色通道“引導(dǎo)員”

市地稅局對(duì)繳交稅款的房地產(chǎn)企業(yè)和納稅人開通了綠色通道、快捷窗口，簡(jiǎn)化審批程序，及時(shí)辦理涉稅事項(xiàng)。在繳稅高峰期，該局增設(shè)辦稅窗口、增派人員，對(duì)排隊(duì)的納稅人進(jìn)行預(yù)約登記，提高辦稅效率，有效避免了因辦稅高峰引起的擁堵現(xiàn)象。

企業(yè)融資“助推員”

市地稅局深度開發(fā)和利用納稅信用評(píng)定結(jié)果，對(duì)誠信納稅的A 級(jí)納稅人，聯(lián)合國稅部門、商業(yè)銀行大力推進(jìn)“稅融通”業(yè)務(wù)，協(xié)助誠信納稅企業(yè)暢通融資途徑，為納稅信用良好的企業(yè)提供免抵押貸款，以此扶持企業(yè)發(fā)展，體現(xiàn)誠信納稅的價(jià)值，使企業(yè)的誠信轉(zhuǎn)化成扶持發(fā)展的優(yōu)惠，促進(jìn)了社會(huì)誠信納稅風(fēng)氣的形成。

本報(bào)記者 黃冉 文/圖 通訊員 朱小文 李婧雯