居民自治后，怡樂新村修建了智能化出入崗?fù)ぁ?/span>

一些小區(qū)由于規(guī)模較小，物業(yè)費低，收繳率不高，很難吸引物業(yè)公司入駐，但小區(qū)管理卻不能因此中斷。物業(yè)不干，干脆自己管自己，近年來，市區(qū)一些小區(qū)開始嘗試成立自治小組，實行業(yè)主自治。相比引進物業(yè)公司，居民自治無需盈利，物業(yè)費因而相對較低，同時還有助于提升鄰里關(guān)系，但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，居民自治光鮮背后，或多或少都存在著一定的隱憂，不解決這些問題，小區(qū)自治長遠來看并不能健康發(fā)展。

小區(qū)自治離不開熱心人

走進市區(qū)怡樂新村，很難相信它是20 世紀90 年代建成的老小區(qū)。地面干凈整潔，停車位整齊規(guī)劃，智能化出入崗?fù)さ认冗M設(shè)備一應(yīng)俱全，而這井井有條的管理全是該小區(qū)內(nèi)居民自治的結(jié)晶。

其實，怡樂新村曾有過一段讓人無奈的歷史。2012 年，因利潤太低，該小區(qū)物業(yè)跑了，垃圾成堆，面臨停水停電。在眾業(yè)主的推薦下，在這小區(qū)住了10多年的老業(yè)主鄔堂孚當(dāng)起了義務(wù)管家，鄔堂孚自籌大筆資金改造了小區(qū)的出入崗?fù)�、道路、停車場等，他還將自家別墅的車庫改裝成了業(yè)主自治辦公室。

“一家人都有工作，但辦公室偶爾有市民來辦理停車費充值，也要保證有人在。”管理3 年了，鄔堂孚一家就全都成了“兼職”物管人員，有的是電工，有的是裝修工，有的是清潔工。記者到現(xiàn)場時，鄔堂孚的女婿程先生正在當(dāng)值，他說：“我馬上要出去了，我弟會來接班。”他說，當(dāng)年其實是騎虎難下，想著先頂一頂，讓小區(qū)居民生活秩序恢復(fù)正常，再想出路，誰知道一頂就放不下手了。

永福居的崔金升也是業(yè)主推薦出來的義務(wù)“管家”，在小區(qū)自治方面，不管事情多么瑣碎，他總是做得有條不紊。記者采訪時，他正戴著老花鏡，整理當(dāng)月的收支情況，他仔細記下花費的每分錢，把收支情況一目了然公布。

治安衛(wèi)生明顯好轉(zhuǎn)

“有一業(yè)主晨練時，被人跟蹤進了小區(qū)搶走了一條金項鏈；流浪狗進入小區(qū)追咬業(yè)主；外面的車輛進入小區(qū)占道多日找不到車主……”怡樂新村一位居民回憶起幾年前沒有物管時的那些亂象仍心有余悸，她說，“有了出入崗?fù)�，管理更到位了，最重要是安全了，終于可以睡個安穩(wěn)覺了。”

“樓梯臟了，有人打掃；垃圾桶滿了，有人清理。”對于市區(qū)永福居小區(qū)來說，業(yè)主自治最大的好處，就是衛(wèi)生狀況明顯好轉(zhuǎn)。永福居小區(qū)是在4 年前被物管公司“遺棄”的，該小區(qū)是2008 年交樓的小區(qū)，住了100 多戶居民，大門及每棟樓樓下都有智能門卡，小區(qū)外居民比較難進入，所以，在沒有物管的那段時間，治安沒出現(xiàn)問題，不過，樓道走廊成了垃圾堆，垃圾桶被淹沒在垃圾里。

“這小區(qū)小，一個清潔工就可以搞好衛(wèi)生。”崔金升是第二個接任的管事人了，他是這個小區(qū)的老業(yè)主，經(jīng)歷過那段沒物管的日子，他才知道小區(qū)有人管的重要性。所以，當(dāng)?shù)谝蝗喂苁氯艘�離開小區(qū)時，他硬著頭皮上任了。

鄰里關(guān)系更和諧了

怡樂新村大部分是別墅，雖然是老小區(qū)了，但大部分業(yè)主間交流并不多。自從有了居民自治辦公室，業(yè)主委員會的熱心人有了去處，慢慢地，從委員會成員，到各成員的家人，到各成員的隔壁鄰居，越聚越大，大家就像一個大家庭。

而永福居的崔金升就坐在小區(qū)門口的崗?fù)だ镛k公，記者看到，每一位進出的居民，都會熱情地打招呼，一位買菜回來的女士還給他留下了幾顆枇杷。“崔叔很辛苦，這小區(qū)多虧了他。”該女士這樣夸道。崔金升說，自從居民自治后，業(yè)主間的互動更多了，現(xiàn)在他已經(jīng)認識了整個小區(qū)的業(yè)主，一群業(yè)主常聚在崗?fù)ち奶�，了解小區(qū)治理情況。“大部分業(yè)主理解并支持我的工作。”崔金升說，不少業(yè)主會用行動表示感謝，比如自覺倒垃圾、按時交費等。

資金緊張是個難題

自治小組熱心服務(wù)，所需費用相對較低，小區(qū)財務(wù)公開透明等是這些小區(qū)的共同特點，因為這些特點，居民對自治小組非常信任，鄰里關(guān)系相當(dāng)和睦，一切似乎都非常美好。

但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，光鮮背后，不少自治小組都有著不同程度的隱憂。首先，居民對小區(qū)管理有需求，但對承接自治小組工作卻缺乏熱情。永福居的第一任管事人離開小區(qū)時，一直沒有居民愿意接任，最后接任的崔金升已經(jīng)59 歲，他說，一個人要統(tǒng)籌管理所有事，有時候干起來很吃力。

可是，吃力并不討好。崔金升說，上一個管事人把大部分業(yè)主提前交的物業(yè)費用用了，他接手的時候，小區(qū)經(jīng)費已經(jīng)透支，即使到現(xiàn)在也還是透支。記者看到，永福居小區(qū)的大門上貼著每個月的收支明細，以及一張欠費單元的名單，共有10 戶。據(jù)了解，這個小區(qū)物業(yè)費是每月每戶 50 元，即便費用不高，卻仍有業(yè)主不愿意按時交費。“ 我們不是為了盈利，經(jīng)費夠發(fā)工資就可以了，可仍有業(yè)主不配合，有時候還要去敲業(yè)主的門要求交費，不僅遭人煩，不滿意的業(yè)主還要找茬。”崔金升對這些業(yè)主有點無奈。

施行自治后，這些小區(qū)繳費率普遍較高，但較低的收費標準，讓自治小組的經(jīng)費很難充盈起來，所以，資金緊張的問題在怡樂新村同樣出現(xiàn)。程先生介紹，像電燈壞了需要修補更換，小區(qū)的自治經(jīng)費能夠解決，但遇到大的維修改造，就捉襟見肘了。比如剛自治時修建智能化崗?fù)ず屯＼噲龅馁M用，是其岳父自掏腰包約30 萬元才完成的，都不知道什么時候才能填平這筆費用。

“別墅區(qū)都是老鄰居，一般都自覺配合，主要是沿街那些商鋪，以及幾幢樓梯房住戶，每個月收費都要上門催交。”此外，小區(qū)目前的收費標準是3 年前定下的，而小區(qū)8 個保安、2 名清潔工的工資卻一直在漲，“真的是越來越難管了”，程先生這樣表示。

物業(yè)管理更專業(yè)

對于小區(qū)自治，各方人士看法不一。

市區(qū)一物管公司的負責(zé)人說，現(xiàn)在一些物業(yè)管理公司都面臨很多難題，更何況小區(qū)自治。長遠來說，成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司來進行專門的物業(yè)管理才比較專業(yè)。

廣淼律師事務(wù)所黃律師說，小區(qū)自治既沒有法人資格，也很少會有開發(fā)商做后盾，容易在操作上因收費難而導(dǎo)致資金缺乏保障，運作難以順利進展。而且，小區(qū)自治面對小區(qū)內(nèi)業(yè)主的不同意見，以及業(yè)主內(nèi)部的某些糾紛，有時協(xié)調(diào)起來可能有些困難。因此需要政府有關(guān)部門長期的指導(dǎo)和引導(dǎo)，如果放任的話，可能就難持久了。

本報記者 鄭婷影 文/圖