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河源出臺物業(yè)收費(fèi)新規(guī) 市場自主定價(jià)時(shí)代即將來臨

 

《河源市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的出臺對物業(yè)管理公司服務(wù)業(yè)主提出了更高的要求。本報(bào)記者 陳仕平 攝

我是一名在河源工作的外來人員,以前生活在鄉(xiāng)鎮(zhèn)里。如今工作快2 年了,便在市區(qū)一住宅小區(qū)買了房子。本來以為買房子就是 “一錘子買賣”,但直到我要簽小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時(shí)才知道,原來我以后每個(gè)月還要交各種物業(yè)管理費(fèi),這讓我很不習(xí)慣,因?yàn)橐郧白≡卩l(xiāng)鎮(zhèn),我們都是“自掃門前雪”,不用交任何費(fèi)用的。

我能不能像以前一樣,通過自給自足的方式,不用物業(yè)服務(wù),省了物業(yè)這筆支出呢?

——市民黃先生

社會(huì)發(fā)展至今,像黃先生這樣難以接受物業(yè)管理模式的人已經(jīng)不多見,但對物業(yè)管理方心存不滿甚至發(fā)生矛盾的人卻比比皆是,究其原因,還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)上存在諸多問題。

今年1 月1 日起,市發(fā)改局和市住建局聯(lián)合發(fā)布的《河源市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》(下稱《細(xì)則》)正式開始執(zhí)行,其中對物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取哪些費(fèi)用、收多少、怎么收、如何調(diào)整收費(fèi)等,都進(jìn)行了明確規(guī)定。可以說,如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠嚴(yán)格按照《細(xì)則》辦事,將極大緩解物業(yè)方與業(yè)主方日趨尖銳的矛盾,而《細(xì)則》到底能起到多大作用,還有待時(shí)間來驗(yàn)證。

《細(xì)則》解讀

細(xì)化此前的物業(yè)收費(fèi)管理辦法

在《細(xì)則》實(shí)施以前,我市物業(yè)收費(fèi)一直以廣東省物價(jià)局在2010 年發(fā)布的《關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法》(下稱《辦法》)為準(zhǔn)。但由于各個(gè)地級市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度不同,各地物業(yè)收費(fèi)實(shí)際情況有所差異,該《辦法》只是從大方向上對物業(yè)收費(fèi)的基本原則進(jìn)行了闡述,并沒有對一些具體收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)定。這也造成了部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一些《辦法》規(guī)定不明確的地方做文章、鉆空子。

此次我市制定此《細(xì)則》,就是在省《辦法》的基礎(chǔ)上,結(jié)合河源實(shí)際,對《辦法》的其中一些條款進(jìn)行細(xì)化說明,對一些容易產(chǎn)生矛盾糾紛的物業(yè)收費(fèi)上設(shè)立明確上限,以保障業(yè)主的合法權(quán)益。

《細(xì)則》新亮點(diǎn)

解決業(yè)主最關(guān)心的物業(yè)收費(fèi)問題

亮點(diǎn)1

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)收費(fèi)須備案

物業(yè)收費(fèi)目前分為兩種,擁有業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),還未成立業(yè)主委員會(huì)的則實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)!都(xì)則》實(shí)施前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往隨意變更物業(yè)收費(fèi),甚至肆意調(diào)高物業(yè)收費(fèi),沖破政府指導(dǎo)價(jià)的束縛。據(jù)我市價(jià)格主管部門介紹,在業(yè)主投訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的案例當(dāng)中,涉及到物業(yè)亂漲價(jià)的投訴占比不小。

針對這一問題,《細(xì)則》中規(guī)定,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)范圍內(nèi),根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商確定,并報(bào)市價(jià)格行政主管部門、市房地產(chǎn)行政主管部門備案。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。對此,比華利山莊小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任沈旺玲表示,此前都是沒有備案的,一旦出現(xiàn)糾紛,由于查證時(shí)沒有法律依據(jù),業(yè)主權(quán)利很難受到法律的保護(hù),這一規(guī)定將對亂收費(fèi)行為形成有力約束。

亮點(diǎn)2

自有產(chǎn)權(quán)車位的物業(yè)收費(fèi)每月不超過50元

近年來,由于私家車數(shù)量的急劇增加,小區(qū)停車區(qū)域日益緊張,一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始在停車位收費(fèi)上大做文章。對河源來說,停車收費(fèi)問題尤為突出,本報(bào)就曾報(bào)道過多起業(yè)主因?yàn)檐囄皇召M(fèi)與物業(yè)發(fā)生矛盾的事件。而在省《辦法》中,關(guān)于車位收費(fèi)這一項(xiàng)僅僅用“具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定”一筆帶過。

《細(xì)則》對此進(jìn)行了明確規(guī)定:業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位(車庫)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人合同約定,但每個(gè)車位每月的車輛保管費(fèi)、稅費(fèi)不得超過50 元。業(yè)主擁有自有產(chǎn)權(quán)車位(車庫)但無車輛停放的,可交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,無需繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

此外,利用住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域(屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場所)進(jìn)行停車收費(fèi)經(jīng)營的,應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)的同意,價(jià)格行政主管部門才能按有關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)其收費(fèi)。

亮點(diǎn)3

每戶免費(fèi)提供出入證(IC卡)不少于4張

日前市區(qū)某小區(qū)業(yè)主向記者反映,在物業(yè)管理處辦一張出入卡要繳納50 元,相當(dāng)離譜。市價(jià)格主管部門表示,按照新實(shí)施的《細(xì)則》,可以按照相關(guān)條例對該物業(yè)企業(yè)進(jìn)行處罰。

《細(xì)則》針對小區(qū)出入卡管理明確提出,物業(yè)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主免費(fèi)提供每戶不少于4 張出入證(IC 卡)。業(yè)主申請多配置或遺失、損壞等需要重新辦證的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費(fèi),每張出入證(IC 卡)工本費(fèi)不超過20 元,紙質(zhì)出入證則不得收費(fèi)。在沈旺玲看來,一張卡20 元,一般業(yè)主通常也能夠接受,但物業(yè)企業(yè)是提供服務(wù)的,辦卡服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該囊括在物業(yè)服務(wù)成本里,只收取IC 卡成本。她給記者算了一筆賬,如果一張卡獲利15 元,比華利山莊有2000 多戶業(yè)主,那么辦卡收入大約就能達(dá)到3 萬元。

亮點(diǎn)4

裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)每平方米在4元以下

對一些業(yè)主來說,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其進(jìn)行物業(yè)裝修階段收取的一系列費(fèi)用亦是一筆不小的開支。對于該部分收費(fèi),省《辦法》并沒有明確規(guī)定。

而《細(xì)則》中則對物業(yè)裝修期間可能產(chǎn)生的各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)帶上了“緊箍咒”。《細(xì)則》中提到,業(yè)主進(jìn)行房屋室內(nèi)裝修前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可與業(yè)主約定收取裝修保證金,但每戶不能超過2000 元;對業(yè)主裝修產(chǎn)生的垃圾等由物業(yè)負(fù)責(zé)清運(yùn)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取清運(yùn)費(fèi)按建筑面積收取,住宅每平方米不能超過4 元。另外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋裝修工人實(shí)行持證管理的,只能收取每人每證50 元以下的押金,且要在證件完好退回后全額退回押金。

物業(yè)收費(fèi)未來走向

市場自主定價(jià)時(shí)代即將來臨

計(jì)劃永遠(yuǎn)趕不上變化。我市趕在新年伊始出臺《細(xì)則》,目的就是從2015年的第一天開始,對河源物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的各種問題進(jìn)行一次肅清,甚至專門分別針對實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)收費(fèi)采取了針對性的規(guī)定。

然而該《細(xì)則》僅僅實(shí)施4 天后,1 月5 日,國家發(fā)改委即發(fā)布通知,要求盡快對非保障性住房的物業(yè)服務(wù)放開收費(fèi)定價(jià)管理,實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。市價(jià)格主管部門相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,商品房價(jià)格已經(jīng)放開很多年了,相關(guān)部門早就料到其商品房配套的物業(yè)服務(wù)價(jià)格遲早也會(huì)放開,既然中央已經(jīng)做出了這一重要決定,我市也將在省出臺相關(guān)政策后制定完善《細(xì)則》,屆時(shí),將再也沒有政府指導(dǎo)價(jià)一說,所有收費(fèi)全由市場自主決定,物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒂瓉矸旄驳氐淖兏铮@一天的到來想必不會(huì)等太久。

該負(fù)責(zé)人表示,物業(yè)收費(fèi)放開后,業(yè)主委員會(huì)的作用將更加凸顯,同時(shí)對業(yè)主自身的維權(quán)意識也有了更高的要求。

記者手記

有時(shí)候,不光是錢的事兒

在采訪業(yè)主的過程中,記者聽到業(yè)主說的最多的一句話就是:每個(gè)月給物業(yè)交這么多錢,都不知道他們干了些什么。聽起來似乎是在說錢的事兒,其實(shí)根本上還是對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量不滿,換句話說,就是他們覺得物業(yè)的服務(wù)不值這個(gè)價(jià)。

但與此同時(shí),記者在采訪物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí),卻同樣感受到了來自物業(yè)方的諸多抱怨:物業(yè)管理費(fèi)一直維持在10 幾年前的水平,沒辦法漲價(jià),物業(yè)公司生存困難;業(yè)主以各種理由拒不繳納物業(yè)管理費(fèi);在進(jìn)行管理的過程中,有些業(yè)主不配合或者提出過分要求等。物業(yè)與業(yè)主之間的互相“吐槽”,仿佛兩把針鋒相對的尖刀,水火不容。

其實(shí),大多數(shù)業(yè)主還是僅僅希望自己給的那份錢值回那個(gè)價(jià)而已。拿河源人最愛的豬腳粉來打個(gè)比方,如果你點(diǎn)了一個(gè)6 塊錢的豬腳粉,斷不會(huì)去奢求碗里的豬腳比米粉還多,但如果你點(diǎn)的豬腳粉要 60 塊錢,豬腳卻還是6 塊錢的量,任誰都不會(huì)答應(yīng)。物業(yè)收費(fèi)行為也是一樣,物業(yè)公司可以把物業(yè)費(fèi)定的高一些,但首先必須確保業(yè)主能夠感覺到物業(yè)費(fèi)是物有所值甚至物超所值的。

收費(fèi)在后,服務(wù)先行。在這個(gè)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的體制中,物業(yè)管理企業(yè)要贏得業(yè)主的認(rèn)可,需要更加樹立“服務(wù)”理念,絕不能把過多的精力投放到了收費(fèi)中,因?yàn)橛袝r(shí)候,這可不光是錢的事兒。

本報(bào)記者 黃冉 見習(xí)記者 楊金萍



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