日前，為全面掌握我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展狀況，查找影響和制約行業(yè)管理的問題，市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)了一份“物業(yè)管理專題調(diào)查問卷”到市區(qū)各小區(qū)的物業(yè)管理處和業(yè)主手中。據(jù)了解，此次調(diào)查問卷內(nèi)容包括物業(yè)企業(yè)用工、公共能耗、公用部分經(jīng)營、物業(yè)收費、社會責任、綠化、垃圾清運等方面的情況。

      然而，不少物業(yè)企業(yè)和業(yè)主對這個調(diào)查活動表示了擔心：物業(yè)企業(yè)和業(yè)主本身在現(xiàn)實中好像就是一個對立組合，就算把問題反映出來也無法解決。更有物業(yè)企業(yè)呼吁，要成立物業(yè)公司的行業(yè)協(xié)會，讓行業(yè)協(xié)會來行使行業(yè)管理、宣傳，維護物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，也讓業(yè)主得到實惠、舒心的服務(wù)。

      物業(yè)管理是城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個特殊窗口，它的好與差，直接關(guān)系著市民的生活質(zhì)量，甚至影響到這個城市的形象。連日來，記者走訪了物業(yè)企業(yè)、業(yè)主及物業(yè)主管部門，分別了解了目前我市物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀以及業(yè)主的需求，物業(yè)行業(yè)協(xié)會成立的條件等問題。

      現(xiàn)狀 行業(yè)發(fā)展良好仍不足

      物業(yè)行業(yè)在我市還算是一個逐漸走向成熟的行業(yè)，從第一家物業(yè)企業(yè)的出現(xiàn)至今，物業(yè)行業(yè)進入我市已經(jīng)13 年。據(jù)了解，目前我市有資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)有100 多家（包括縣區(qū)），均加入到市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會統(tǒng)一管理，并由市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局房地產(chǎn)科主管。

      毋庸置疑，13 年中，我市物業(yè)行業(yè)逐漸發(fā)展壯大，雖然蛋糕在不斷地做大，然而，我市物業(yè)公司多數(shù)規(guī)模小、經(jīng)營業(yè)務(wù)單一，物業(yè)管理整體水平不高，無序競爭現(xiàn)象普遍存在，這些也是一個不爭的事實，和周邊兄弟市的比較，我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀不足以讓從業(yè)人員感到樂觀。就拿物業(yè)服務(wù)隊伍來說，我市不少物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)水準相對較低，尤其是服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督力度不足，使得有業(yè)主對物業(yè)管理仍有較多的質(zhì)疑。

      正是因為如此，讓一些對行業(yè)現(xiàn)狀不滿意的從業(yè)人員發(fā)出呼吁，要求完善行業(yè)標準，成立行業(yè)協(xié)會，以確保我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。在物業(yè)管理行業(yè)日益壯大的基礎(chǔ)上，我們能否抓住時機開啟規(guī)范發(fā)展的新格局？讓我們對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展充滿期待。

      物業(yè) 一些問題要行協(xié)來解決

      用“公說公有理，婆說婆有理”來形容物業(yè)公司和業(yè)主之間的現(xiàn)狀關(guān)系，一點不為過。一直以來，只要提到物業(yè)公司，許多業(yè)主的反應(yīng)并非貼心服務(wù)，而是不滿和抱怨。然而，與此相對應(yīng)的是，物業(yè)公司也有一肚子苦水：物業(yè)收費標準低，運營成本增加，生存堪憂。結(jié)果導致業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛不可調(diào)和，衍生出物業(yè)管理收費難問題，并陷入“收費高，業(yè)主不愿承受；收費低，物業(yè)管理企業(yè)難以正常運營”的怪圈。

      “業(yè)主的維權(quán)意識逐漸增強，其實有業(yè)主對物業(yè)公司的監(jiān)督，也更能促使物業(yè)行業(yè)的改進，也有利發(fā)展�！庇袠I(yè)內(nèi)人士認為，站在業(yè)主的角度來看待問題，業(yè)主要求服務(wù)到位可以理解，業(yè)主有質(zhì)疑就說明還存在有問題，需要企業(yè)去解決。但如果是業(yè)主過分的要求，超出了物業(yè)公司的能力范圍，服務(wù)范圍的話，最終結(jié)果就是導致小區(qū)管理不穩(wěn)定的出現(xiàn)。

      “有業(yè)主要求我們讓火車不要在這段鳴笛，要求我們做隔音措施，我們實在是無法做到�！币浑x火車路較近的小區(qū)物業(yè)工作人員向記者吐苦水表示，業(yè)主早在購房前已知小區(qū)環(huán)境，卻硬要物業(yè)再去改變，而且不是物業(yè)能做的工作，確實是過分要求。這樣的矛盾讓不少物業(yè)公司負責人產(chǎn)生支持成立行業(yè)協(xié)會的想法，讓行業(yè)協(xié)會負責分擔一些對業(yè)主的宣傳工作，在企業(yè)與業(yè)主之間形成緩沖的橋梁。

      業(yè)內(nèi) 行業(yè)惡性競爭不利發(fā)展

      從某一角度來說，業(yè)主和物業(yè)管理方是博弈的對手，物業(yè)企業(yè)與企業(yè)之間也是對立體，他們在市場上是主要的競爭對手。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)為爭取到物業(yè)管理，有公司降低標準惡性競爭，同時行業(yè)缺乏自律和更有力的監(jiān)管、處罰，都是行業(yè)不利發(fā)展的癥結(jié)所在。

      市區(qū)一名從事物業(yè)管理工作近10 年的負責人表示，行業(yè)內(nèi)部競爭是在所難免的，如果是為了得到物業(yè)經(jīng)營管理而損害行業(yè)發(fā)展，損害行業(yè)標準，則擾亂了市場，也損害了小區(qū)業(yè)主的利益。該負責人還告訴記者，在競爭小區(qū)物業(yè)時，有些公司故意降低了標準，甚至自負一些配套設(shè)施，這種“自降身價”的做法自然更能得到該物業(yè)的服務(wù)資格，可一個小區(qū)的物業(yè)工作服務(wù)人員再怎么精少，也需要保安、保潔、園林等人員，在競爭中“自降身價”的做法只會使物業(yè)管理水平降低、服務(wù)標準降低，在行業(yè)競爭中不單損害了行業(yè)規(guī)則，也損害了業(yè)主的權(quán)益。

      在調(diào)查采訪中，記者還了解到有物業(yè)公司在與開發(fā)商談好條件準備簽約進駐時，卻發(fā)生了被另一家物業(yè)公司通過某些方式取代的事情，這就直接損害了同行的利益。原本物業(yè)公司前期招好了進駐物業(yè)的服務(wù)人員等準備工作，卻臨時被取代，這種委屈也只有企業(yè)自己吞咽。正因為行業(yè)存在某些不和諧的因素，物業(yè)服務(wù)管理工作者更想有行業(yè)協(xié)會出面，為他們的權(quán)益說說話。他們認為，行業(yè)的發(fā)展更需要行業(yè)協(xié)會來維護，行業(yè)團結(jié)一致，形成良性競爭，互相促進才能使行業(yè)更健康。

      目的 成立行業(yè)協(xié)會促進規(guī)范化

      《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》的實施，都不同程度地對物業(yè)管理雙方的權(quán)益作出規(guī)定——業(yè)主不繳納物業(yè)費和物業(yè)不作為都屬于違約行為。盡管有這些規(guī)定，可除了業(yè)主和有關(guān)單位、媒體來監(jiān)督，誰來監(jiān)督、管理這個行業(yè)呢？多數(shù)從業(yè)者認為還是需要行業(yè)協(xié)會來協(xié)調(diào)。

      “作為一名業(yè)主，當然希望物業(yè)公司將小區(qū)管理好，既然交了物業(yè)費，業(yè)主自然就想得到應(yīng)有的服務(wù)。”市民陳先生認為，由物業(yè)公司提供專業(yè)服務(wù)，業(yè)主則繳納相應(yīng)的物業(yè)費，這是理所應(yīng)當?shù)氖虑�，反之亦然。在采訪中，記者了解到市區(qū)文明路某小區(qū)的一業(yè)主就和物業(yè)管理處鬧得不可開交，由于該業(yè)主買房時與開發(fā)商有經(jīng)濟糾紛，六七年還沒有得到解決，而開發(fā)商也聯(lián)系不上。于是，該業(yè)主就把問題推給了物業(yè)，并一直拖欠物業(yè)管理費用，該小區(qū)的物業(yè)管理處就覺得自己“躺著中槍”，企業(yè)投標進駐該小區(qū)，與業(yè)主并無糾紛，卻被攤上“欠債”糾紛，盡管物業(yè)企業(yè)幫業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商，但在沒有得到解決的情況下，業(yè)主拖欠管理費不交，很無奈。

      記者了解到，在物業(yè)企業(yè)進駐小區(qū)，開發(fā)商撤場后，這類業(yè)主與開發(fā)商的問題往往都轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上來，從而導致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾。在問題還沒有得到解決時，業(yè)主通常就以此為由拖欠物業(yè)費。

      從事多年物業(yè)管理工作的黃先生就認為，類似業(yè)主將所有問題都推到物業(yè)公司身上的個案，就需要行業(yè)協(xié)會出來調(diào)解，或是需要行業(yè)協(xié)會出面向業(yè)主宣傳相關(guān)法規(guī)政策。但在未有行業(yè)協(xié)會之前，物業(yè)公司要做的，仍然是依法依規(guī)工作，加強與業(yè)主之間的溝通，在物業(yè)管理中充分運用科學管理技術(shù)，提高管理和服務(wù)水平，形成好的管理模式和管理理念，不斷優(yōu)化提升服務(wù)質(zhì)量。同時，成立行業(yè)協(xié)會對規(guī)范行業(yè)標準、提升行業(yè)服務(wù)會有一定的利好作用。 “只有各方共同努力，才能促進和諧社區(qū)建設(shè)以及物管行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。”

      條件 協(xié)會需主管部門監(jiān)督管理

      協(xié)會是行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。它雖然只是一個社團法人，但可以有效促進同業(yè)交流，規(guī)范經(jīng)營行為，總結(jié)經(jīng)驗教訓，推動行業(yè)健康發(fā)展�！俺闪⑽飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會，就是希望從制度上規(guī)范行業(yè)的服務(wù)行為和運作方式，加強行業(yè)管理和自律�！蹦澄飿I(yè)公司負責人表示，對協(xié)會的成立充滿期待�！耙粋�企業(yè)自己的管理服務(wù)經(jīng)驗有限，物業(yè)管理需要的是大家互相溝通和交流，促進交流，取長補短，協(xié)助培訓管理技術(shù)人員，不斷提高整體素質(zhì)。我們希望成立協(xié)會，也能起到同行交流平臺作用。”

      從這個方面來說，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的主體雖是物業(yè)公司，但是其主管部門是市住建局。“我們與各物業(yè)公司負責人多次開會討論成立行業(yè)協(xié)會事項，他們也比較有意愿，3 年前都已經(jīng)提出來，希望有行業(yè)公信力的負責人能帶頭，拿出個方案來討論�！笔凶〗ň忠还ぷ魅藛T告訴記者，盡管有些物業(yè)公司有意愿成立行業(yè)協(xié)會，但行業(yè)協(xié)會的成立必須在主管部門的監(jiān)督管理下運作，同時需要辦公場所、辦公人員、費用等條件才能具備生存的條件。

      部門 支持促進行業(yè)發(fā)展的提議

      記者了解到，我市有資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)基本都加入市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會，物業(yè)企業(yè)每年的會員會為1500 元，供協(xié)會辦公使用。市住建局房地產(chǎn)科負責人告訴記者，我市目前物業(yè)行業(yè)獨立成立行業(yè)協(xié)會的條件不太成熟，其中需要的辦公場所、費用就是個比較麻煩的問題。而物業(yè)公司本來就是自主經(jīng)營，利潤極低的行業(yè)，再提高會員費不實際。

      他還說到，盡管我市物業(yè)行業(yè)走過了 13 年，發(fā)展中遇到問題基本上都是“摸著石頭過河”，比如我市的房屋維修基金就是自己探索出來的，也做得比較好，市政府通過實施的《河源市住宅專項維修資金管理規(guī)定》有效地一步到位解決這個歷史遺留問題，確保了各方利益。成立行業(yè)協(xié)會也是一樣，可以進行有益的探索。行業(yè)協(xié)會的宗旨是引導和監(jiān)督物業(yè)公司依法執(zhí)業(yè)、規(guī)范經(jīng)營、公平競爭，加強行業(yè)的自我管理和自我約束，規(guī)范物業(yè)公司的行為。對于業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛，協(xié)會有責任跟蹤調(diào)查并幫忙協(xié)調(diào)解決。但這條路是否在我市可行？或是目前是否可行，仍需進行調(diào)查分析，在大勢所趨的情況下找一條適合我市物業(yè)行業(yè)可行的道路。

      這名負責人最后表示，對有利于行業(yè)發(fā)展的提議，市住建局房地產(chǎn)科都會全力支持實施，希望物業(yè)行業(yè)能做大做強，服務(wù)好業(yè)主，服務(wù)好社會。

      本報記者 黃仕忠 葉園